Förder-Edition · Mai 2026 · Showroom
Industrie-Loft
direkt am Main.
Historische Papierfabrik · 2.300 m² · 750.000 € · bis 300.000 € Bundesförderung KfW 266 + Denkmal-AfA bis 100 %.
Akt I — Aufstieg
Es gibt Immobilien, die werden gekauft.
Und es gibt Immobilien, die werden errungen.
1903 — 2026 · ÜBER 100 JAHRE INDUSTRIEGESCHICHTE
Philipp Offenheimer baut 1903 in Hattersheim-Okriftel eine Cellulose- und Papierfabrik direkt am Main. Schornstein, Stahlbeton, Arbeiter, Dampf. Die Industrialisierung einer ganzen Gemeinde.
Heute steht das Gebäude leer. Stahlbeton-Skelett, sichtbare Träger, Geschosshöhen, die in keinem Neubau mehr erreicht werden. 2.300 m² Substanz. Direkt am Wasser.
Direkt nebenan: das Phrix-Areal — Industriedenkmal, 269 neue Wohnungen in sanierten Fabrikbauten, geplant von AS+P. Unsere Papierfabrik ist Teil derselben Geschichte.
Bestandsaufnahme 2025
Rheinstr. 3 · 65795 Okriftel
Kaufpreis
750.000 €
Nutzfläche
2.300 m²
Grundstück
1.320 m²
Geschosse
6 Ebenen
Bodenrichtwert
450 €/m²
Frankfurt HBF
15 Min
Akt II — Förder-Stack
Was der Staat zahlt.
bis 300.000 €
Bundesprogramm „Wohnen" — KfW 266
Direktzuschuss bei Umwandlung Gewerbe → Wohnen. 30 % der Umbau-Kosten, max. 30.000 € pro neuer WE, bis 100.000 € förderfähig je WE.
Start: Juli 2026 · 300 Mio € Bundestopf · Antrag VOR Baubeginn
bis 100 %
Denkmal-AfA · § 7i EStG (Anleger)
9 % p.a. × 8 Jahre + 7 % p.a. × 4 Jahre. Bei 42 % Spitzensteuer und 5,5 Mio € Sanierung: ~1,6 Mio € Steuerersparnis über 12 Jahre.
Voraussetzung: denkmalrechtliche Anerkennung — Anfrage läuft
bis 90 %
§ 10f EStG (Eigennutzer)
9 % p.a. × 10 Jahre. Als Sonderausgabe für Eigennutzer. Kombinierbar mit § 7i für vermietete Einheiten.
Voraussetzung: Anerkennung + Eigennutzung
Zinsen unter Markt
KfW 261 + BEG / BAFA
Wohngebäude-Kredit mit Tilgungszuschuss + energetische Sanierung bis 20 % Bundeszuschuss. Effizienzhaus Denkmal EE als mildere Variante.
Voraussetzung: Energieeffizienz-Experte (Pflicht für KfW 266)
Akt III — Live-Rechner
Aus 4.333.000 €
wird 9.737.000 €.
Verschiebe die Parameter — die Mathematik passt sich live an. Annahmen offen, keine Marketing-Tricks.
15 % = GmbH/KSt · 42 % = Privat Spitzensteuer · 45 % = Reichensteuer
Realistisch 2.000-3.500 €/m² für Loft-Konversion Industrieruine
100 % bei vollständiger Denkmal-Anerkennung · 60-80 % typisch
12 J. = volle § 7i AfA · ab Jahr 3 Mieteinnahmen
Beispielrechnung — keine Zusicherung. Alle Förderzusagen erfordern Einzelfallprüfung. KfW 266 setzt Antrag VOR Baubeginn voraus. Denkmal-AfA setzt amtliche Anerkennung voraus. Quelle Sanierungskosten: ADAC/Reduco Sanierungskosten 2026 · Quelle KfW 266: BMWSB-Pressemitteilung April 2026.
Akt IV — Substanz
Stahlbeton.
Geschosshöhen, die kein Neubau liefert.
Süd-Ost · Main-Seite (Bestand 2025)
Straßenansicht (Bestand 2025)
Nord-Ost (Bestand 2025)
Nord-West (Bestand 2025)
Längsschnitt · historische Bleicherei
Lageplan · 1.320 m² am Main
Architektur-Visionen · vom Eigentümer
Sechs Studien.
Eine Kubatur. Keine Phantasie.
Alle Visionen wurden direkt aus der Originalstruktur entwickelt — Höhe, Geschosse, Fensterraster und Dachform bleiben wie heute. Nur Fassade, Innenausbau und Nutzung verändern sich. So wird die Anerkennung als Baudenkmal nicht riskiert.
City Box · Hauptvision
Original-Kubatur erhalten · neue Fassade · Mixed-Use
60 % Wohnen + 40 % Gewerbe
Lofts oben · Gastro/Showroom im EG
Fassaden-Studie 2
Alternative Materialität
Fassaden-Studie 3
Penthouse-Akzent + Stadt-Loggia
Mixed-Use · Studie A
Variante mit größeren Wohneinheiten
Mixed-Use · Studie C
Variante mit höherem Gewerbe-Anteil
Akt V — Sechs Wege
Für jeden Käufer
der richtige Hebel.
8,95 Mio €
2,1×
Privater Kapitalanleger
Spitzensteuer 42 % · Vermietung 10 WE
Maximaler § 7i AfA-Hebel auf hohem Einkommen. Netto-Einsatz ~4,33 Mio € → Vermögen Jahr 12 ~8,95 Mio €. Klassisch und sauber.
9,0 Mio € + Wohnen
2,1× + Lebensqualität
Eigennutzer-Mix
1 Loft selbst · 9 vermietet
Penthouse-Etage selbst nutzen (§ 10f), Rest vermieten (§ 7i). Mieten der 9 anderen tragen Finanzierung — Sie wohnen Premium am Main.
2,7 Mio € Gewinn / 3 J.
Schnell-Exit
Bauträger / Single-Sale
GmbH · 10 Lofts einzeln verkaufen
1 Jahr Sanierung + 2 Jahre Verkauf. Verkaufserlös ~10,1 Mio €. Netto-Gewinn nach KSt/GewSt ~2,7 Mio €. Schnellster Exit.
9,5+ Mio € + Cashflow
2,2× + GmbH-Aufbau
Privat → eigene GmbH vermieten
Doppel-Hebel · AfA + Betriebsausgabe
Privat kaufen mit § 7i AfA. Vermietung an deine eigene GmbH zu Marktmiete. Doppelter Steuer-Hebel + operative Skalierung durch GmbH.
1,68 Mio € pro Anleger
Einstieg ab 860k €
Investoren-Pool (GbR / GmbH & Co. KG)
5 Anleger · 543k € Einsatz / Person
Risiko-Diversifikation, Generationenwechsel-Vehikel, AfA pro Anteil. Einstieg ab 860k € pro Anleger. Bei 5 Personen: 1,68 Mio € Vermögen pro Person Jahr 12.
8,6 Mio € Asset-Wert
Verlustverrechnung
GmbH-Investor (Vermietung)
Asset im Anlagevermögen · Cashflow-fokus
Geringere AfA-Effekte (KSt+GewSt ~30 %), aber Verlustverrechnung mit anderen Gewinnen der GmbH. Lofts als langfristiges Asset auf Bilanz.
Präzedenzfall
Direkt nebenan: 269 Wohnungen.
Industriedenkmal anerkannt.
Das angrenzende Phrix-Areal in Hattersheim-Okriftel wird von AS+P (Albert Speer + Partner) zu 269 Wohnungen umgebaut — Lofts in sanierten Fabrikbauten. Die ehemalige Papierfabrik ist als Industriedenkmal anerkannt.
Unsere Rheinstraße 3 ist Teil derselben historischen Industriekomplex-Geschichte am Main. Die Denkmalanerkennung ist nach Voreinschätzung wahrscheinlich — Anfrage beim Hessischen Landesamt für Denkmalpflege läuft.
Die Einladung
Wenn Sie diese Geschichte
mitschreiben wollen —
finden Sie mich.
Substanz · Förderung · Zeitpunkt
Ignas Ambrazevicius · Immo A+++ Delt GmbH